こんにちは、あほろです。
本日は「超重要！最後の値引きチャンス 注文住宅の仮契約前 細かすぎるチェックリスト」と題しまして、マイホームを検討している方に向け、仮契約前にぜひチェックして頂きたいポイントを私の実体験からお伝えしたいと思います。
私は、3年前に旭化成ホームズ・ヘーベルハウスで注文住宅を建築。もちろん初めての住宅建築でした。結果として満足できるマイホームを建てることができましたが、良かった点・反省点がいくつかありますので、これから注文住宅を建てられれる方にはぜひ私の経験を活かしていただきたく、この記事を書いております。
- 注文住宅を検討中の方
- モデルルーム、住宅展示場に通いだした方
- もうすぐ仮契約を迎えそうな方
にぜひご一読いただきたいと思っております。
私は仕事の関係で住んでいたメキシコで、現在の妻と出会い、結婚。今は日本で一緒に暮らしている普通のサラリーマンです。自己紹介については以下記事にまとめておりますので、ぜひご覧ください。
注文住宅 仮契約とは？
注文住宅 引き渡しまでの流れ
注文住宅におけるおおまかな流れは以下です。
もちろん、この間にローン契約や土地の土壌審査等ありますが、ざっくりとした流れはこんな感じ。
仮契約とは、一言で言えば「ハウスメーカー決定」です。
なお、ハウスメーカーを決めるこのタイミングまでor同時に、土地の売買契約も済ます必要があります。
住宅展示場を周り、気に入ったハウスメーカーをいくつか選び、間取り検討や見積を比較していき、最終的に１社に決めるタイミングですね。
ただし！
その後に間取り変更含め詳細設計をする期間があるので、”仮”契約だからといって、取り敢えずここではハウスメーカーを決めればいい、と考えていると後で後悔することになります！
”仮”という言葉にごまかされてはいけない
仮契約という言葉に騙されてはいけません。
仮という名前がついていますが、立派な契約行為です。ちゃんと実印を押します。
さらに、申込金として数十万円の費用を支払います。（ヘーベルハウスは前払金として１００万円程度でした。もちろんこの費用は本契約時に相殺されます）
一応、仮契約はキャンセル（ハウスメーカーを変更）することは可能ですが、場合によってはこの申込金は返ってこないこともありますので、仮だからとカンタンにハンコをおしてはいけません。
メーカー営業も、この仮契約をとることが最重要と捉えていますので、あの手この手で早めに契約を勧めてくると思いますが、ぜひ一度立ち止まって、下記記事をご参照頂けると幸いです。
仮契約時にはほぼ完成形まで詰めることが重要→理由：値引き交渉の最終チャンスだから
仮契約前に完成形に詰めることが大切
では、仮契約までに何をすればいいのか。
一言で申し上げれば「（ほぼ）完成形まで間取り・仕様を詰めること」です。
ここで”ほぼ”と書いたのは、インテリアの詳細まで詰めることはできないからです（詳細カタログは仮契約後にしかもらえない）
- 壁紙、カーテン
- 外付けの照明（ ←最終的には施工主支給がオススメですが詳細は別途）
- 収納設計
- コンセント、スイッチの位置
これらがそれに当たります。
逆に言えば、これ以外はしっかりと決めて仮契約前の仕様前提に織り込むことが理想です。
なぜならば仮契約で「価格の”ベース”が決まる」から、です。
値引き交渉 ：仮契約後は実質不可
仮契約後の詳細設計による仕様変更は、この仮契約時の価格から単純に積み上げ式でプラスされていきます。その値段はハウスメーカーの言い値（流石にボッタクリ価格にはなっていないと思いますが）であり、かつ値引きは原則不可です。ハウスメーカーにしてみれば、他社に発注されるリスクはないので、値引きに応じる必要はないからです。
一方、数千万円の発注を受けられるかどうかの瀬戸際である「仮契約」直前には、大幅な値引きに応じてもらえることは少なくないです。もちろん、そのためには２社以上を最後まで競わせる必要があります。
最終的に予算オーバーしてしまう最大の理由は仮契約後の「オプション追加」
注文住宅で予算を大幅に超えてしまう一番の理由はこの「仮契約〜本契約」までの詳細設計時のオプション追加です。
言うまでもなく、マイホームは人生で一番の買い物です。
金額の単位は十万円〜がほとんどでしょう。数千万円の買い物になると、感覚がおかしくなり、普段は千円以下の節約を頑張っていたはずが、「２０ー３０万円くらいならいいか」となってしまうことも少なくありません （これを「感応度逓減性」といいます）。
ハウスメーカーの営業も、１００万円のオプションを「３５年ローンで考えれば毎日のコーヒー１杯分以下ですよ」などのセールストークで高額なオプションをすすめてくるでしょう。
この人間の心理と営業のセールストークに載せられないことも重要ですが、一番重要なポイントは
「追加オプションになりそうなものをはじめから仮契約仕様に織り込んでおき、コミコミ価格で仮契約前に値引き交渉をする」
ことに尽きます！
課題：土地と建屋をセットで決める場合、時間制約あり
従いまして、自分の納得する仕様と価格になるまで、じっくり検討・交渉することができればいいのですが、最大の制約は「時間」です。
相続等で既に土地をお持ちの方を除き、ほとんどの方は家と土地をセットで探すことになると思います。ハウスメーカーが間取りと土地をセットで提案してくれる＝土地も探してくれることがほとんどですので、土地の契約と建物の仮契約を一緒にする場合も多いです。その場合、せっかく苦労して見つけた理想の土地を押さえておける期間というのは決まっていますので、そこまでに仮契約を結ばなくてはいけないことになります。
その時間に追われ、契約を迫られ、生煮えのまま仮契約を結んでしまうと、上記の通り、費用面で後悔することになってしまいます。
対策としては下記２つ。
- 土地は別で探して先行で契約する（間取り制約のなるべく少ない土地であること）
- ハウスメーカーで一緒に決める場合は、ある程度間取り・仕様を固めてから土地探しをすること
①はすでに土地を決めているので時間を掛けてじっくりメーカー・間取り・仕様を決めることができます。が、一番のデメリット・リスクは住宅ローンが受けれない可能性があることです。よほど潤沢なキャッシュがある場合か、ご家族から土地を譲り受けている等でないと難しいと思われます。
したがってほんとどの人が②になると思います。土地は水物ですので、判断が難しいところですが、私は土地探しは少し後ろ倒しにして、まずは間取り・仕様を固めることを優先することをオススメします。どうしても良さげな土地が見つかってしまうと、そこに決めたい＝生煮えのママ仮契約を結んでしまうことにつながってしまいがち。それなら自分が納得する間取り・仕様を決めた上で、それに合う土地をじっくり探していく方が後悔する可能性は少ないと思います。
事前に「間取り・仕様を固める」ために、 大手ハウスメーカー30社以上を含む600社以上のハウスメーカーの中から複数の間取りプランを無料で依頼ができる「townLife家づくり」がオススメです！
間取りプランだけでなく、資金計画や土地探しのサポートまで可能ですが、個人的に思うメリットは以下です。
後から「この間取りがいい！」となっても、追加費用が掛かったりタイミング的に不可能な場合もあります。”仮契約前に自分の理想になるべく近いものを作り込むこと”が大切ですので、「townLife家づくり」を活用しネット完結＆自宅で落ち着いて検討できるのは凄いメリット！初めての家造り＆人生最大の買い物ですので、失敗しない様上手く活用していきたいですね。
一方、デメリットとしては
ただし、住宅展示場で同じことを依頼するためには同様な情報を出さないといけない＆その後の電話勧誘も結構ありますので、あまり個別のデメリットではないかな、と思います。逆に同じだけの数の会社から提案を受けようとすると展示場で回るのは3から5社が恐らく限界。ネットで完結できるメリット＆自宅で落ち着いて検討できるメリットの方が大きい。
電話対応が面倒であれば依頼する際に要望事項に「電話での提案は不可。メールにてお願いします」と記載すればOK！
カタログだけで勧誘してくる会社、再度提案を依頼してそれでも変わらないのなら、お断りしてしまいましょう。
実際にハウスメーカーを絞って深く検討・交渉する際は展示場で営業マンと対面ですすめていくべきですが、しっかりと”相場観と自分の理想の間取りを持って”交渉に臨むメリットは計り知れません。
下記リンクから無料＆簡単にお申し込みできますので是非一度ご検討ください！
仮契約前に織り込み検討したい仕様（チェックリスト）
こだわりポイントを見つける方法
それでは具体的にどのような仕様を仮契約に織り込めばいいのか、お伝えします。
一般的に仮契約時は
- 構造 ：耐震構造、鉄骨か木造か
- 間取り ：○LDK的なやつ。各部屋のサイズや配置、収納の広さ等
- グレード：ハウスメーカーによりますが、標準で入っている仕様や選択できるオプションが異なる
- 大物設備有無 ：床暖房、ソーラー発電、オール電化、食洗機 etc
くらいまでを決めて、残りは詳細設計で、となると思いますが、これ以外の細かいこだわりポイントを如何に織り込むかが重要になります。
ただ、そうは言ってもそんなところまで決められない、という方がほとんどだと思います。
そのために、モデルルームや最近新築を建てた友人の家を見させてもらうことはもちろんいいのですが、個人的にオススメなのは「LIXIL」ショールーム！
国内最大級の総合住宅設備機器メーカーである「LIXIL」のショールームには、実際の商品を様々なバリエーションで見ることができます。当たり前ですが、ひとつのモデルルームにはひとつの設備しか基本無いですが、ショールームには様々なバリエーションを一緒に見ることができ、自分のお気に入りポイントを見つけることができます。また総合機器メーカーならではのラインナップで、キッチンやトイレ、お風呂等の大物設備だけでなく、内装や建具まで多種多少なものを同時に見ることができるのでおすすめです。
全国に８０箇所以上あるようなので、ぜひ一度お近くの「LIXIL」ショールームを覗かれることをオススメします。
同様の総合メーカーであるパナソニックのリビングルームも良いかもしれませんね！
もちろん、こんな仕様がほしい！が決まれば、そのショールームのメーカーに限らず、他メーカーのものを検索してみましょう。まずは「自分が必要・ほしいと思った仕様にいかに早いタイミングで気がつけるか」が重要なのです。
具体的に仮契約前に織り込む・検討すべき仕様一覧
大物設備は値引き・サービスの源泉なのでもれなく織り込むこと
上記に挙げた、床暖房、ソーラー発電、オール電化、食洗機に加え、ディスポーザー（生ゴミ処理）、浴室乾燥機（乾燥機つきドラム式洗濯機のほうがオススメ）のような大物設備で必要なものは確実に仮契約時に織り込みましょう。
これらはハウスメーカーではなく、設備メーカー自体に値引きの幅をもたせていますし、タイミングや交渉によってはサービス（無料。まあ他の高いところで回収されているのですが）で付けてもらえることも多いです。
私の場合、床暖房、食洗機、浴室乾燥機に加え、ショールームで気に入っていたLXILのセラミックキッチンカウンター、屋上設置のための追加費用を交渉の末サービスでつけてもらいました。参考までに私の見積書の一部を添付します （最後の交渉で土地分の手数料含めもう一声下げていただきました）
逆に、これらの大物設備を仮契約後につけると割高になる可能性が高いので要注意！
参考までに私の好み・採用してよかったこだわりの仕様については下記記事に記載してあります。ルームツアー的に楽しんでいただければ幸いです。
細かすぎるチェックリスト
以下は超個人的な細かい仕様ですが、意外とコストに効いてくる項目ですので、参考になればと思い記載します。ただし、ハウスメーカーによっては、グレード自体を変更しないと選択できないものもあると思いますので要注意。ただ仮契約後にグレードをあげるとそれこそ値上げの要因になってしまいますので早めの洗い出しが大切なことに変わりませんよね。
それでは行きましょう。細かすぎて引かないでくださいね！笑
| ダウンライト照明数 | 外付けのシーリング・レール型照明を除き、基本の照明はダウンライトだと思いますが、提案されている仕様では少なすぎることも多い！まずどこにいくつの照明が織り込まれているか確実に確認しましょう。 |
|---|---|
| 窓の数・サイズ | これも標準では小さめ、少なめで入っている場合が多い。数を増やすのはもちろん、サイズを大きくすると結構な金額・特別料金を取られたりするので、こだわりポイントがあればぜひ仮契約前の仕様に織り込みを要望しましょう。我が家は１）お風呂に大型窓（二階なので特別加工が要だった）、リビングにアクセントの縦長窓を追加しました。 |
| 木目調 | これは我が家の反省事例。とにかく木目”調”は高い！が、見た目の良さから入れたくなります…。屋上の柵や玄関・ベランダの軒（出っ張っている部分）部分、ブラインド。これらを後から木目調に変えたただけで数十万円UPしてしまいました、、、、。こだわりがある方はぜひ仮契約時にに織り込んで価格ダウンを図ってください！ |
| 特殊な壁紙・エコカラット | 壁紙を仮契約のタイミングで指定するのは難しいかもしれませんが標準外の壁紙を全面に貼ると相当費用がUPしてしまいます。もしモデルルームでどうしてもお気に入にいりの壁紙があったら、仮契約前の仕様に織り込めないか相談してみましょう。また壁のアクセントや防臭効果としても人気の高いエコカラット。我が家はリビングのテレビ台裏一面に貼りましたが、後付で結構費用がかさみました。デザイン含め決まったものがありましたら、仮契約仕様への織り込みをトライしてみましょう。 |
| 外壁・色 | これはグレードによって決まる部分もあると思いますが、お気に入りを早めに決めてしまうことをオススメします。 |
| 玄関タイル | これもものによってピンきりですので、ショールームやモデルルームでお気に入り物を見つけて、仕様にいれてもらいましょう。型番を聞いておくことを忘れずに！ |
| ドア・建具 | これは基本、仮契約後に詰めていくことになると思いますが、標準仕様のドアのデザインはどんなものか確認しましょう（全てフラットの結構ダサいものがついていることに後から気づきました） |
| トイレの収納・鏡 | 玄関やキッチン、お風呂場の収納はある程度検討していると思いますが、トイレの収納忘れてませんか？大型の洗面台付システム収納は結構な値段がします。鏡の埋め込み要否も忘れずに！ |
いかがだったでしょうか？
ここまでチェックできれば仮契約前としては９０点以上でしょう。もちろん全て仮解約前に織り込まなくてはいけないというわけでもありませんし、織り込めると保証するものではありません。私の実体験で、「織り込んでおけばよかった、、、」という後悔も含んでおりますので。
目先の大きい費用や設備ばかりに目がいって、自分が契約しようとしている家の前提を把握せずにハンコを押してしまうことだけは避けていただきたく、この記事を書いております。
営業さんに「どうしてもこれが気に入ったから仕様に入れてほしい！」といって、断られることは少ないと思います。それが値引きにつながるかはまた別問題ではありますが、総額議論の中で交渉するので、織り込んでおくことが重要なのです。
あ、もちろん、なんぜもかんでも欲しい・必要では、値引き交渉したところで、ベースの価格が膨れ上がってしまいますので、本当に必要なもの・ここだけはこだわりたいポイントを絞り、予算内におさめることは忘れずにしてください！！
まとめ
最後にまとめです。
- 仮契約は単なるハウスメーカー選定ではない。仮ではなく超重要！
- 仮契約にできるだけ要望を織り込み、その上で最終価格交渉を実施！
- 仮契約以降は基本価格交渉はできないと思っておいて良い
- 自分のお気に入りを探すためにはLIXILかパナのショールームがオススメ！
- ただし何でもほしい！ではなく、予算内で本当のこだわりポイントを選択！
日頃の家計管理や節約で貯めたお金を無駄にしないためにも、一番大きな買い物だからこそ、１円にこだわりたいですよね。仕様と価格両方満足したマイホームを建てて頂く一助になれればこんなに幸せなことはありません。
今後もマイホーム建設にあたってのチェック記事は増やしていくつもりですのでお楽しみに！！
↓本契約編、投稿しました！ぜひ続けてご覧ください
最後までご覧いただきありがとうございました。
以上！！
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